Co přináší zrušení předkupního práva
Novela občanského zákoníku přináší zásadní změnu v situacích, kdy řešíte převod nemovité věci. Od 1. července 2020 již nemusíte svůj spoluvlastnický podíl nabídnout před prodejem dalším spoluvlastníkům. Předkupní právo je tak opět zrušeno, patrně již definitivně. Co to znamená? Existují nějaké výjimky? A mají vůbec spoluvlastníci ještě nějaká práva?
Co je to předkupní právo?
Předkupní právo představuje právo předkupníka (spoluvlastníka) požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých by prodávající prodal nemovitost jinému zájemci. Praktický příklad - pokud například tři bratři společně vlastní dům po babičce a jeden z nich by chtěl svůj podíl prodat, nemůže tak učinit jen tak. Nejprve svůj podíl musí nabídnout za stejných podmínek ostatním bratrům.
Předkupní právo se nevyhýbalo ani darování nemovitosti - jedinou výjimkou byl v tomto případě převod vlastnického práva na osobu blízkou. Tzv. nový občanský zákoník v roce 2014 povinné předkupní právo u nemovitostí zrušil. Novela z roku 2018 ho však znovu zavedla.
Jak v praxi funguje předkupní právo?
V minulosti se požadovalo, aby předkupník (spoluvlastník) dostal nabídku ještě před uzavřením kupní smlouvy. Novela občanského zákoníku ovšem ustanovila, že "povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým." To znamenalo, že spoluvlastník mohl předkupní právo uplatnit až v okamžiku, kdy prodávající uzavřel s koupěchtivým kupní nebo jinou smlouvu. Od toho momentu začala běžet 3 měsíční lhůta k uplatnění.
Prodávající v takový moment musel spoluvlastníkům předat nebo doporučeně zaslat dopis s výzvou k uplatnění předkupního práva, jehož přílohu tvoří kopie uzavřené kupní nebo jiné smlouvy. Přijetí této nabídky nebylo úplně přesně definováno. Přesto bylo zřejmé, zda k uplatnění předkupního práva došlo. Do 3 měsíců od doručení musí totiž spoluvlastník uhradit kupní cenu způsobem, který je uveden ve smlouvě. K uplatnění nabídky by ovšem mělo dojít vedle toho i písemně. Jednoduše řečeno, pokud spoluvlastník obdržel v obálce výzvu k případnému uplatnění svého předkupního práva, našel tam i kupní smlouvu. Podle té tedy převedl kupní cenu a zároveň odpověděl na dopis, že nabídku přijímá.
Když se předkupní právo obejde nebo poruší
Pokud vlastník nabídku na uplatnění předkupního práva neučinil, měl i tak předkupník (spoluvlastník) právo dožadovat se podílu na nemovité věci, a to přímo od koupěchtivého. To mohl učinit v obecné promlčecí době 3 let.
Obsah kupní či jiné smlouvy pro dokázání je možné zjistit nahlédnutím do sbírky listin příslušného katastrálního úřadu, kde se dá přímo pořídit i opis.
To tedy znamená, že pokud prodávající spoluvlastníka obešel, ten mohl ve lhůtě 3 let stejně předkupní právo aktivně uplatnit a podílu na nemovitosti dosáhnout.
V čem byla úprava předkupního práva komplikovaná? Aneb každá mince má dvě strany
Pochopitelně rozšíření předkupního práva přinášelo administrativní zátěž, komplikovalo převod podílu na nemovité věci a svým způsobem ovlivňovalo i kupní cenu, protože se celý proces prodeje nemovitosti prodlužoval a v mnohých případech přinášel značnou nejistotu. Často totiž nebylo jasné, zda je adresa pro výzvu spoluvlastníkovi aktuální, objevovaly se i jiné problémy s doručováním a někdy si spoluvlastníci vyloženě házeli klacky pod nohy.
Nejčastější problém představoval převod "doplňkových" nemovitostí v bytovém domě - jde o garážové stání, sklepní kóje nebo předzahrádky. Ve velkých bytových domech tak prodávající musel učinit nabídku několika desítkám, nebo dokonce stovkám spoluvlastníků nebytové jednotky. Do nepříjemné situace se tak dostával nejen prodávající, ale stejně tak koupěchtivý, který po vyřízení všech nezbytných formalit žil 3 měsíce v nejistotě, zda transakce dopadne dle jeho očekávání.
Často tak docházelo k převodu za pomoci dvou kupních smluv, kdy se od sebe oddělila bytová jednotka s podílem na jednotce nebytové. Vlastnictví bytu tak přešlo na kupujícího okamžitě a následně se čekalo na vývoj situace ohledně podílu.
Nicméně. Novela jistě zjednodušila zejména převody bytových jednotek, s jejichž vlastnictvím souvisí i spoluvlastnický podíl na další nebytové jednotce nebo pozemku. Na druhou stranu - předkupní právo mělo zamezovat tříštění vlastnických práv k nemovitostem, neboť menší počet spoluvlastníků přináší snadnější dohodu ohledně správy nemovitosti. Stejně tak přinášelo klid v případech, kdy sourozenci nebo rodinní příslušníci zdědili dům. Pokud se jeden z nich dostal například do finančních problémů nebo se chtěl podílu z jakéhokoliv důvodu zbavit, nemohl ho bez jejich souhlasu prodat třetí osobě prakticky bez jejich vědomí.
V praxi se spoluvlastníci často setkávají s tím, že další spoluvlastník úmyslně odprodal svůj podíl (například developerovi) za úmyslem zkomplikovat situaci všem ostatním spoluvlastníkům. I s omezením předkupního práva však mají tyto případy řešení, které vám může ušetřit mnoho budoucích komplikací. V takových případech doporučuji zřídit smluvní předkupní právo a nechat ho zapsat do katastru.
Pokud se pro to rozhodnete, nezapomeňte jasně definovat, jakým způsobem a po jak dlouhou dobu jsou spoluvlastníci povinni si svůj podíl navzájem nabídnout.
Co přináší novela občanského zákoníku?
Předkupní právo spoluvlastníků nemovitosti se s účinností od 1. července 2020 ruší. Pokud tedy seženete kupujícího na svou čtvrtinu pozemku, můžete hned po uzavření kupní smlouvy podat návrh na vklad na příslušný katastrální úřad. Vyhnete se 3 měsícům v nejistotě, zda některý ze spoluvlastníků neuplatní své předkupní právo.
Výjimka, u které budete muset i tak na předkupní právo pamatovat
Předkupní právo tak není zrušeno v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Pojďme si to vysvětlit na konkrétním příkladě. Pokud jste například v rámci dědického řízení získali spoluvlastnický podíl a budete ho chtít převést na třetí osobu, musíte podíl nejprve nabídnout spoluvlastníkům. To ovšem znovu neplatí v případech, pokud chcete podíl převést manželovi, sourozenci nebo jiné blízké osobě. Po uplynutí 6 měsíců ovšem předkupní právo zaniká a vy můžete s podílem nakládat dle své libosti.
Druhou výjimku představuje samostatně stojící úprava zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku a současně i předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku. Občanský zákoník v roce 2014 totiž obnovil římskou zásadu superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě ve významu: stavba je součástí pozemku). To znamená, že napříště by pozemek a dům měla být jedna nemovitá věc. Díky uplatnění předkupního práva tak bude možné docílit jednoho vlastníka. Dnes totiž stále často pozemek náleží někomu jinému než dům na něm. Toto předkupní právo má tedy pomoci postupnému scelování.
Nicméně je zcela jasné, že pokud má jeden ze spoluvlastníků o nemovitost rozhodně zájem, a druhý spoluvlastník svůj díl odprodá jinému koupěchtivému, aniž by byl první spoluvlastník informován, a měl možnost odkupu, je toto zcela špatně. Skutečně tedy doporučuji, aby spoluvlastníci na toto mysleli dopředu, a uzavřeli mezi sebou příslušnou smlouvu, o které již bylo řečeno výše.