Ohlášení stavby a souhlas souseda se stavbou

12.03.2019

Při ohlášení stavby rodinného domu je třeba vyplnit patřičný formulář a k němu přiložit několik příloh, včetně souhlasu sousedů s vaším stavebním záměrem. Jak má vypadat souhlas souseda se stavbou a co dělat, když nám soused se stavbou nesouhlasí?

Pokud chcete postavit rodinný dům, budete muset na stavebním úřadě ohlásit stavbu. K tomu je třeba vyplnit formulář pro ohlášení stavby a přiložit k němu přílohy, které jsou uvedeny jednak v části B tohoto formuláře, ale také přímo ve stavebním zákoně č. 183/2006 Sb. v § 105 odst. 2.

Jedná se o:

  1. a) souhlas k provedení stavebního záměru podle § 184a,
  2. b) územní rozhodnutí nebo veřejnoprávní smlouvu územní rozhodnutí nahrazující anebo územní souhlas, pokud je jejich vydání tímto zákonem vyžadováno a nevydal je stavební úřad příslušný k povolení stavby,
  3. c) závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů nebo jiné doklady podle zvláštních právních předpisů nebo tohoto zákona, nevydává-li se společné závazné stanovisko podle § 4 odst. 7, popřípadě povolení podle § 169 odst. 4,
  4. d) stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem,
  5. e) projektovou dokumentaci nebo dokumentaci ve dvojím vyhotovení; není-li obecní úřad obce, jejíhož území se stavební záměr dotýká, stavebním úřadem, předkládá se trojmo, vyjma stavby v působnosti vojenského nebo jiného stavebního úřadu; pokud stavebník není vlastníkem stavby, připojuje se jedno další vyhotovení,

  6. f)
    souhlasy osob, jejichž vlastnické právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být prováděním stavebního záměru přímo dotčeno; souhlas musí být vyznačen na situačním výkresu.
  7. Nás v tuto chvíli zajímá písmeno f odst. 2 § 105 stavebního zákona. Zde je jasně uvedeno, že pokud budete chtít ohlásit stavbu na svém pozemku, budete muset sehnat souhlas od všech vlastníků sousedních pozemků a také osob, které mají právo odpovídající věcnému břemenu k sousedním pozemkům a stavbám.

    Jak souhlas se stavbou získat?

    Úplně nejjednodušší způsob je osobně navštívit souseda, pokud se neznáte, tak se představit a seznámit souseda se záměrem, který chcete na pozemku provést. Jistě je vhodné s sebou donést situační výkres a nějaké vizualizace, aby měl soused představu o tom, jak bude dům ve finále vypadat. Klidně s sebou můžete vzít kompletní projektovou dokumentaci, kdyby náhodou souseda zajímalo něco více. Když už u něj budete, můžete se rovnou domluvit, zda je možné (a příp. za jakou náhradu) během stavby vstupovat na jeho pozemek (pokud je to nutné). Především si dobře připravte odpovědi na otázky týkající se výšky stavby a dodržení minimálních odstupových vzdáleností. Každého bude pochopitelně zajímat, zda mu stavba nebude na pozemek vrhat stín.

    Ohlášení stavby - soused nesouhlasí

    Máte pozemek a zpracovaný projekt domu, přejete si začít stavět, ale soused si usmyslí, že vám nedá souhlas pro ohlášení nutný pro ohlášení stavby. Pokud se jedná o člověka, se kterým není rozumná domluva, pravděpodobně se vám vše protáhne a o něco málo i prodraží. Co tedy lze dělat, když soused se stavbou nesouhlasí?

    V § 107 stavebního zákona odst. 1 je uvedeno, že:

    • Nemá-li ohlášení předepsané náležitosti nebo trpí-li jinými vadami, pomůže stavební úřad stavebníkovi nedostatky odstranit na místě nebo jej vyzve k jejich odstranění, poskytne mu k tomu přiměřenou lhůtu a poučí jej o následcích neodstranění nedostatků v této lhůtě. Dojde-li stavební úřad k závěru, že ohlášení není úplné nebo záměr nesplňuje podmínky pro vydání souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru, rozhodne usnesením o provedení stavebního řízení; toto usnesení se oznamuje pouze stavebníkovi a nelze se proti němu odvolat. Právní mocí usnesení je zahájeno stavební řízení.

    Z toho plynu, že pokud nebudete mít všechny kompletní přílohy potřebné pro ohlášení stavby, resp. budete mít vše potřebné až na souhlas souseda se stavbou, budete muset podat žádost o stavební povolení.

Je souhlas souseda se stavbou nutný?

K žádosti o stavební povolení musí stavebník připojit stejné přílohy, jako v případě ohlášení stavby, vyjma souhlasů vlastníků sousedních pozemků a staveb. Namísto toho však musí doložit návrh plánu kontrolních prohlídek stavby. Z toho jednoznačně vyplývá, že abyste mohli na svém pozemku postavit dům, nepotřebujete žádný souhlas souseda se stavbou, ale budete muset podat žádost o stavební povolení a projít stavebním řízením. Zatímco souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru stavební úřad vydá do 30 dnů, v případě stavebního řízení má stavební úřad lhůtu 60 dnů pro vyřízení jednoduchých případů.

Stavební úřad na základě podané žádosti zahájí stavební řízení, přezkoumá podanou žádost i připojené podklady a ověří, zda je projektová dokumentace zpracována v souladu s územním rozhodnutím nebo regulačním plánem a zda je úplná, zda je zajištěn příjezd ke stavbě, zda předložené podklady vyhovují požadavkům uplatněným dotčenými orgány atd.

Stavební úřad dále oznámí účastníkům řízení zahájení stavebního řízení nejméně 10 dnů před ústním jednáním, které spojí s ohledáním na místě, je-li to účelné. Nutno podotknout, že účastníkem řízení jsou v tomto případě i vlastníci sousedních pozemků a staveb a dokonce i ti, kdo mají k sousednímu pozemku nebo stavbě na něm právo odpovídající věcnému břemenu a může být toto právo prováděním stavby dotčeno.

Účastníci řízení (tedy i sousedi) mohou uplatnit závazná stanoviska a námitky, popřípadě důkazy nejpozději při ústním jednání, jinak k nim nebude později přihlédnuto. Pracovníci stavebního úřadu projdou přímo na místě jednotlivé námitky, a pokud jsou námitky neopodstatnitelné, v některých případech až nesmyslné, a pokud námitka není podložena porušením jistého předpisu, smlouvy či regulačního plánu, nepřihlíží se k nim.

Pokud se nepřijde na nějakou závažnou skutečnost, na základě které by stavební záměr nebylo možné zrealizovat a pokud jsou veškeré podklady pro stavební povolení správné a úplné, stavební úřad zahájí stavební řízení s lhůtou 60 dnů pro vyřízení.

Nevíte si rady?

Máte dotaz týkající se ohlášení stavby či souhlasu souseda?

Nevíte jak postupovat při ohlašování stavby?

Napište nám a my vám poradíme.